Eerst Luisteren dan pas plannen!
Vastgoedmarketing nieuwe stijl? De gemeente Meppel draait het om. Niet: deze woningen hebben we te koop. Maar: hoe wil jij wonen? Om de woonwensen van consumenten in beeld te krijgen, lanceerde de gemeente op 20 juni het platform www.meppelwoont.nl. “Nieuwbouwprojecten lopen slecht omdat de aangeboden woningen vaak niet aan de wensen van de consument voldoen. De vastgoedmarkt anno 2013 vraagt dus om een andere manier van planontwikkeling. Wij willen weten waar de mensen werkelijk behoefte aan hebben. Denk bijvoorbeeld aan duurzame of energieneutrale woningen. Of aan meergeneratiewoningen, gezien de vergrijzing”, zegt Ton Dohle, wethouder Ontwikkeling & Projecten. (Bron:Vastgoed magazine Juli 2013, interview Dorine van Kesteren)
Woonspiegel
Via Facebook, Hyves en Google benadert de gemeente zoveel mogelijk inwoners van Meppel en omstreken – in totaal zo’n 180.000 mensen – om de zogenaamde Woonspiegel in te vullen op Meppelwoont.nl. Hierbij zetten mensen in zeven stappen hun belangrijkste persoonlijke woonwensen op een rij. “Wat vinden zij belangrijk of onmisbaar bij de keuze voor een nieuw huis? Vrijstaand, klassiek, modern, een tuin? Eenmaal ingevuld, zien zij een visualisatie van hun ideale woontoekomst”, vertelt digitaal strateeg Arjan Terpstra, die jarenlang de online marketing deed van ERA Makelaars en samen met Boris Geheniau van Fundament All Media het concept bedacht.
Bij het invullen van de Woonspiegel krijgen de deelnemers meteen de vraag voorgelegd wat zij vinden van de bouwplannen voor de Nieuwveense Landen, het eerste Meppelse nieuwbouwproject dat op deze manier in de markt wordt gezet. Terpstra: “Een soort hot or not-verkiezing. Zo komen we aan waardevolle marktinformatie. De gemeente gaat niet bouwen voordat er contact met de markt is geweest.”
In de tweede fase toetst de consument zijn woondroom aan de realiteit. Dit is ook het moment waarop het digitale contact kan worden omgezet in fysiek contact en de deelnemers aan tafel komen met een van de gelieerde dienstverleners: architecten, bouwers, hypotheekverstrekkers en makelaars. Terpstra: “Wij nemen de consument aan de hand bij het realiseren van zijn woondroom. Daarbij gaat het om concrete vragen als: wat kan ik besteden en wat is mijn huidige woning waard?” Uiteindelijk ontstaan er ‘kavels van gelijkgestemden’, die met elkaar een bouwplan gaan ontwikkelen. “De Meppelse stadsbouwmeester, een oud beroep dat we in ere hebben hersteld, beoordeelt of de plannen aan de welstandseisen voldoen.”
Rol makelaar
De initiatiefnemers leggen het concept op dit moment uit aan makelaars in de regio. Die zijn enthousiast, na aanvankelijke aarzeling, aldus Terpstra. “Wij vragen natuurlijk wel een andere manier van denken. In theorie weet elke makelaar wel dat het een kopersmarkt is en hij zich niet louter op de transactie moet richten, maar dat ook echt doen, is een tweede.” Terpstra vindt dat makelaars meer tijd en aandacht aan de klant moeten besteden. Hij refereert aan de makelaar als transitiecoach uit het recente NMV-onderzoek ‘Makelaar 2020’. “Onder de financiële druk zijn makelaars te efficiënt gaan werken. Zij moeten veel eerder en meer met de klant in gesprek, hen begeleiden bij ieder stapje op weg naar een nieuw huis. Alle makelaars kunnen goed met mensen omgaan, en ons concept maakt het mogelijk om die vaardigheden nu echt in praktijk te brengen.”
Ondanks dat mensen zich nergens aan hoeven te committeren, veronderstelt het Meppelse concept op zijn minst een bepaalde verhuisbereidheid. Is dat reëel, in een markt waar het consumentenvertrouwen tot een dieptepunt is gedaald? “Er zijn altijd mensen die hun woonwensen willen delen. En het mooie van sociale media is dat anderen daar ook weer door geïnspireerd raken”, zegt Terpstra. Dohle: “Als mensen hun droomhuis in beeld krijgen, krijgt de ratio het knap moeilijk onder de emotie. Ook bij mensen die eigenlijk vinden dat het nu niet de tijd is om een huis te kopen.”
Winstpunt
Het grote winstpunt van deze benadering is volgens Dohle dat alle partijen aan de aanbodkant worden samengevoegd. “Daardoor doen zij niet langer ieder hun eigen dingetje.” Terpstra vult aan: “Omdat we een enorm bereik hebben en werken op basis van vrijblijvendheid, krijgen we breedgedragen, nauwkeurige informatie uit de markt. Daarnaast prekwalificeren we kopers, die we vervolgens heel snel aan een woning kunnen helpen. De tijd die je investeert in het voortraject, win je daarna dubbel terug.” Op termijn wil de gemeente het concept niet alleen inzetten bij nieuwbouw, maar ook bij bestaande en huurwoningen. Terpstra calculeert ook alvast andere aanpassingen in. “Ongetwijfeld gaat deze werkwijze in de praktijk niet precies zo functioneren als we bedacht hebben. Bij innovatie horen fouten – en dat is helemaal niet erg.”